賃貸併用住宅で成功したオーナーの体験談をご紹介。ローン返済の不安を解消するために立地・プライバシー設計・資金計画に重点を置き、住宅ローン50％ルールを専門家と相談してクリアした工夫を解説します。
「マイホームは欲しいけれど、住宅ローンの返済がずっと不安で……」
そう思ったことはありませんか。
都市部で土地を探して家を建てようとすると、建築費や諸経費がかさみ、夢のマイホームはすぐに「重荷」になってしまいます。特に子育て世帯や共働き家庭では、「返済が生活を圧迫するのではないか」という恐怖が常につきまといます。
そんなときに選択肢となるのが 賃貸併用住宅 です。
自宅の一部を賃貸にして家賃収入を得ることで、ローン返済の負担を減らしながら暮らすことができる住まいの形です。
けれど実際には、「失敗した」という体験談も少なくありません。「入居者が見つからない」「返済計画が甘かった」などの話は、検索すればいくらでも出てきます。では、どうすれば成功できるのでしょうか。
今回は、三階建ての賃貸併用住宅を建てて「ローン不安を解消できた」というオーナーさんの体験談をもとに、成功のヒントを探っていきます。
インタビュー：三階建て賃貸併用住宅で成功したAさんの声
今回お話を伺ったのは、都市部の駅近に土地を購入し、三階建ての賃貸併用住宅を建てたAさん（仮名）。小学生のお子さんを育てるご夫婦です。
「最初は住宅ローンが怖くて仕方ありませんでした。でも子どもが大きくなる前にマイホームを持ちたい気持ちは強くて…。そんなときに“賃貸併用住宅”という仕組みを知り、1階と2階を賃貸に、3階を自宅にするプランに決めました。」
結果的に駅近という条件が功を奏し、募集から一ヶ月足らずで入居者が決まりました。現在は家賃収入でローンの大半をまかなえていて、家計にゆとりが生まれています。
Aさんはインタビューの中で「私はここに重点を置きました」と何度も語ってくれました。その視点こそが、成功を呼んだ秘訣でした。
ヒント① 私は「立地」に重点を置きました
Aさんが最初にこだわったのは 土地選び です。
「私は土地を探すとき、駅から徒歩10分以内という条件を最優先にしました。多少高くついても、入居者が安定してつく立地を選ばなければ収益は成り立たないと思ったんです。」
この判断は正しかったといいます。駅からの距離、スーパーや学校までのアクセス、周辺環境の安全性――すべてが家賃収入に直結する要素です。
賃貸併用住宅は「立地が9割」といっても過言ではありません。将来的な資産価値を考えても、立地を優先することが成功の条件となります。
ヒント② 私は「プライバシー設計」に重点を置きました
次にAさんがこだわったのは、自宅と賃貸部分の距離感 でした。
「私は設計段階でプライバシーを守ることを最優先にしました。玄関を完全に分け、階段も別に設けてもらいました。床には遮音材を使い、窓の位置もお互いの視線が交わらないように工夫してもらいました。」
その結果、3階の自宅では入居者の生活音がほとんど気にならず、適度な距離感で快適に暮らせているそうです。
賃貸併用住宅では「家族と入居者が同じ建物に暮らす」という特性上、設計の工夫が欠かせません。プライバシーの確保は、オーナーだけでなく入居者の満足度にも直結します。
ヒント③ 私は「資金計画」に重点を置きました
Aさんはローン返済についても冷静に考えていました。
「私はローンを組むとき、“空室が出ても払えるか”を基準にしました。楽観的に“全部家賃で返せる”と思うのは危険です。修繕費も見込んで、余裕を持たせた計画を立てました。」
シミュレーションの結果、家賃収入でローンの7割以上をカバーできることがわかり、残りは自己負担に。実際に暮らしてみると、その余裕が心の安心につながっていると語っていました。
50％ルールという現実
ただしここで忘れてはいけないのが「住宅ローンを通す条件」です。
賃貸併用住宅で住宅ローンを利用するには、自宅部分が建物全体の50％以上 を占めなければなりません。
「最初は3階だけを自宅にするつもりでしたが、それでは全体の3分の1程度しか自宅にならず、住宅ローンは通りませんでした。そこで設計士さんに加えて、大工のおっちゃん工房さんにも相談したんです。ローンの50％ルールをどうクリアするか、具体的なアイデアをいただきました。結果的に、2階に専用エレベーターのホールや自宅用エントランスを設け、自宅面積を延床の半分以上にできたんです。」
こうしてAさんはローンの条件をクリアし、低金利の住宅ローンを利用できました。
この柔軟な工夫もまた、成功の大きな理由です。
ヒント④ 将来を見据えた暮らし方の柔軟性
Aさんは「将来をどう暮らすか」も見据えていました。
「子どもが独立したら、2階を自宅に取り込むつもりです。逆に年齢を重ねて階段が負担になったら、1階を自宅にして3階を賃貸にすることも考えています。」
このように、人生のステージごとに暮らし方を変えられるのが賃貸併用住宅の大きな強みです。最初からリフォームや用途変更を見越した設計をしておけば、資産価値も長く保たれます。
成功する人に共通する条件とは？
Aさんの体験談を整理すると、賃貸併用住宅で成功する人には共通点があります。
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需要のある立地を選んでいる
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プライバシーを守る設計をしている
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余裕を持った資金計画を立てている
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ローン条件を理解し、設計と専門家相談で調整している
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将来を見据えた間取りを考えている
これらはすべて「私はここに重点を置きました」という体験者の声に裏付けられています。だからこそ説得力があり、同じ不安を持つ人の参考になるのです。
あなたも成功できる？
もちろん、すべての人に賃貸併用住宅が向いているわけではありません。立地条件が悪かったり、収支計画を甘く見積もってしまったりすれば、失敗につながるリスクもあります。
しかし、Aさんのように重点を絞って準備を進めれば、賃貸併用住宅は「住宅ローンの不安をやわらげる仕組み」として大きな力を発揮します。
「私にとって賃貸併用住宅は、夢のマイホームと安心できる暮らしの両方をかなえてくれる選択でした。」
この言葉に、すべてが凝縮されています。
次回に向けて
今回は一人のオーナーさんの声をご紹介しました。
「ほかの事例も知りたい」「違うタイプの賃貸併用住宅の成功談も読みたい」という声をいただければ、今後も取材を続け、第2弾・第3弾としてご紹介していきます。
ご質問やご感想は、ぜひこちらからお寄せください。
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