「この古民家、民泊や簡易宿所にすれば毎月〇十万円の利益が出ますよ」
「検査済証がなくても大丈夫です。建築士に『証明書』を一筆書いてもらえば保健所の許可は降りますから」
近年のインバウンド需要や宿泊ビジネスの過熱に乗じて、不動産業者や旅館業・民泊の運営管理会社がオーナーに持ちかける甘いセールストークです。利回り計算の綺麗なシミュレーションシートを見せられ、夢を膨らませて築古の空き家や中古ビルを買い取ったオーナーさんが後を絶ちません。
しかし、大工として40年現場で建物を触り続け、一級建築士として30年確認申請や用途変更の実務を手がけてきた私から言わせれば、こうした言葉の9割は「売った後は野となれ山となれ」の無責任極まりない手口です。
今回は、不動産屋や代行管理会社が絶対に客の前では明かさない「旅館業取得と建築士の証明」にまつわる業界の深い闇を暴露します。
「この家はUA値が〇〇だから冬暖かく、夏涼しいですよ」
「最新の高気密・高断熱仕様なので結露とは無縁です」
ハウスメーカーの住宅展示場に行けば、営業マンが誇らしげに並べ立てる「性能値」の数々。図面やパンフレットに踊る美辞麗句を見て、「これなら安心だ」と何千万円もの住宅ローンを組む施主さんが大半です。
しかし、現場で玄能（げんのう）を握り続けて40年、一級建築士として図面を引き続けて30年になる私から言わせれば、その数値の半分は「現場が完璧に施工されていれば」という仮定の話に過ぎません。
建築の世界には、業界の人間なら誰もが知っていながら、口を揃えて黙り込むタブーがあります。それは、「壁を塞いでしまえば、どれだけ酷い施工をしても施主にも検査官にも一生バレない」という現実です。
今回は、リフォームや耐震改修の現場で石膏ボードをめくった瞬間、私たち職人が思わず息を呑み、言葉を失う「壁の向こう側の実態」をすべてお話しします。
中古住宅を買ってリフォームするとき、
「せっかくなら断熱も良くしたい」
「冬の寒さをどうにかしたい」
「窓を替えれば省エネになるのか」
と考える人は多い。
ただ、実際に計画を始めると、断熱材を何にするかだけでは話が進まない。
どこまで性能を上げるのか。どの部分を先に直すのか。法令上必要になる工事はあるのか。全部やった場合に、どのくらい費用が掛かるのか。
中古住宅の省エネ改修は、新築のように最初から自由に性能を決めるのではなく、今ある建物を見ながら、希望と法令と予算をすり合わせていく仕事になる。
ここが一番大きな違いだと思う。
住宅を買うと聞くと、今でも最初に「新築」を思い浮かべる人は多いと思う。
土地を探し、新しい家を建てる。
あるいは、新築の建売住宅やマンションを購入する。
長い間、日本の住宅市場はこの流れを中心に動いてきた。
しかし、最近の住宅政策を見ていると、国の考え方は少しずつ変わってきている。
その変化が分かりやすく表れているのが、2026年度の住宅ローン減税だ。
住宅ローン減税そのものは5年間延長され、2030年末まで継続される。一方で今回の改正では、単に住宅取得を支援するだけではなく、省エネ性能の高い既存住宅への支援を拡充する方向が明確になった。国土交通省
これは税金だけの話ではない。
これからの住宅市場が、
「新しい家を建てる」だけでなく、「今ある家をどう使うか」
という段階へ移りつつあることを示している。
建築確認申請といえば、平面図、立面図、断面図、配置図、構造図など、必要な図面をそろえて審査してもらう。
現在では電子申請も増えたので、紙からPDFへ変わった部分はあるが、基本的な考え方は同じだ。
審査するものは「図面」である。
ところが、その建築確認がもう一段階変わろうとしている。
国土交通省は2026年9月18日、「建築確認・検査におけるBIMデータ審査の導入に関する基本構想」を公表した。
予定されている開始時期は2029年春。
BIMで作った図面を提出するだけではなく、将来的にはBIMデータそのものを建築確認・検査に利用する方向へ進もうとしている。国土交通省
前回の記事では、
「省エネ基準を満たせば、本当に暖かい家になるのか？」
という話を書いた。
その中で触れたのが、断熱材だけを厚くすれば暖かい家になるわけではない、ということだった。
では、その断熱材自体にはどんな違いがあるのだろうか。
住宅で使われる断熱材には、グラスウール、ロックウール、吹付硬質ウレタンフォーム、硬質ウレタンフォーム、フェノールフォーム、セルロースファイバーなど、かなり多くの種類がある。
カタログを見ると、熱伝導率や密度、厚みといった数字が並んでいる。
数字だけを見ると、
「一番性能の良い材料を使えばいいのでは？」
と思いたくなる。
しかし、実際の住宅ではそれほど単純ではない。
断熱材は住宅性能を決める重要な要素だが、それだけで「暖かい家」が決まるわけではない。
住宅の間取りを少し変更したい。店舗の改装図面を描いてほしい。既存建物を旅館業で使えるか確認してほしい。
建築士の仕事というと、新築住宅や大きな建物の設計を想像されることが多いが、実際にはこうした小規模な依頼もかなり多い。
仕事の規模が小さい場合、見積書やメールで内容を確認し、そのまま作業に入ることも珍しくない。依頼する側も、建築士側も、「このくらいなら大げさな契約書までは必要ないだろう」と考えやすい。
しかし、2026年7月31日に公布された改正建築士法では、こうした設計・工事監理契約の扱いが見直された。
今回の改正には、建築士の確保に関する制度見直しとともに、設計・工事監理業務の契約をより適正な形にしていく内容が含まれている。
その中でも実務への影響が大きいのが、これまで延べ面積300㎡を超える建築物を中心としていた契約書面の規定について、面積による限定をなくす方向が示されたことだ。
つまり今後は、大規模な建築物だけではなく、住宅、小規模店舗、リフォームなどでも、設計や工事監理を依頼するときに「何を依頼したのか」を明確にすることが、これまで以上に重要になってくる。
最近、省エネについて少し気になる問い合わせが増えています。
「結局、断熱材はどれくらい入れれば暖かくなるんですか？」
「省エネ基準をクリアしている家なら、本当に冬は暖かいんですか？」
というものです。
この質問が出てくるのも分かる気がします。
2025年4月から新築住宅などへの省エネ基準適合が義務化され、さらに国は遅くとも2030年までに基準をZEH水準へ引き上げる予定です。2026年の「みらいエコ住宅2026事業」では、GX志向型住宅に断熱等性能等級6以上が求められるなど、住宅性能は確実に高い方向へ進んでいます。国土交通省
ところが、制度や計算の話ばかり先行すると、
「数字をクリアすれば、それで暖かい家になるのか？」
という素朴な疑問が残ります。
結論から言えば、私は「省エネ基準への適合」と「実際に暮らして暖かいと感じること」は、分けて考えた方が分かりやすいと思います。
最近、私のところには「建築士による証明書を出してもらえませんか」という問い合わせがかなり増えている。
しかも、たまに来るという程度ではない。旅館業や簡易宿所を始めようとしている人から、ほぼ毎日のように相談が入る。
なぜ、急にこうした依頼が増えているのか。
その背景には、2026年5月28日に厚生労働省と国土交通省が出した「旅館業の許可時における建築基準法への適合確認の徹底について」という通知がある。今回の通知では、旅館業許可の際に、建物が建築基準関係規定に適合していることを、これまで以上に明確に確認する方向が示された。
ここで重要なのは、単に新しい書類が一枚増えたという話ではないことだ。
むしろ、「確認申請が不要な小規模物件でも、本当に建築基準法に適合しているのかを確認する」という考え方が、より明確になったと見るべきだと思う。
建築業界で仕事をしていると、
「職人がいない」
「大工が捕まらない」
「工事の日程が組めない」
という話を聞くことが珍しくなくなった
では、本当に建設業では人が足りていないのだろうか
2026年9月25日、国土交通省から最新の「建設労働需給調査」が公表された
全国8職種の過不足率は、8月時点で1.3％の不足
7月は1.2％の不足だったため、前月より0.1ポイント不足幅が拡大している
さらに前年の2025年8月は0.9％の不足だったので、前年同月と比較しても0.4ポイント不足幅が広がったことになる 国土交通省
数字だけを見ると、
「1.3％なら、それほど大きな不足ではないのでは？」
と思う人もいるかもしれない
しかし建設業の場合、この数字は少し違った見方をした方がいい
2025年4月、日本の建築実務は大きく変わった。
省エネ基準への適合義務化、いわゆる4号特例の見直し、木造住宅における構造関係規定の見直し。建築物に求められる性能は高まり、それを確認するために必要な図面や計算、資料も増えている。
国の方向性は明確だ。建物の性能をきちんと確認し、構造安全性を確保し、省エネ性能を担保する。そのためには、設計図書の内容もこれまで以上に明確でなければならない。
これは当然の流れだと思う。
しかし、施工店の実務を見ていると、制度の方向性とは別の問題が見えてくる。
地域の工務店や施工店では、建築士資格を持つ担当者が、設計だけを担当しているとは限らない。
施主との打合せを行い、見積を作り、現場を確認し、職人や協力業者と調整し、材料を手配し、申請にも対応する。その一連の仕事の中に、図面作成が入っている。
特に小規模な施工店では、二級建築士が設計担当であると同時に、現場管理や営業的な役割まで担っていることも珍しくない。
ここで問題になるのは、資格の種類ではない。
図面を描くための時間そのものが、十分に確保されていないことだ。
制度上は、構造、省エネ、法規、設備、納まりについて、これまで以上に正確な情報を求められるようになっている。しかし、その図面を作る人は、現場から電話が入れば手を止め、施主との打合せがあれば外出し、見積や発注まで処理している。
その状態で、図面だけに高い完成度を求めても、現実には限界がある。
施工店から出てくる図面を見ていると、平面図はあるが設備情報が不足していたり、平面図と立面図の整合が取れていなかったり、寸法や法規上必要な記載が不足していたりすることがある。
施工段階になって初めて納まりを検討しているケースもある。
もちろん、作図技術や経験の差はある。しかし、それだけでは説明できない部分も大きい。
本来なら半日、あるいは一日かけて確認すべき図面を、現場対応の合間の数時間でまとめているとすれば、精度が落ちるのは不思議ではない。
図面のクオリティーだけを取り上げても、その背景にある仕事の構造を変えなければ、同じことは繰り返される。
もう一つ、不思議に感じることがある。
施工店では図面を描く時間が足りない一方で、会社を離れて独立した建築士や、フリーランスとして活動している建築士の中には、仕事を探している人もいる。
図面を描ける。確認申請の経験もある。法規が分かる。省エネ計算ができる人もいる。
それでも、十分な仕事に結びついていない。
施工店には処理しきれない仕事があり、外部にはその仕事を処理できる建築士がいる。それにもかかわらず、両者はなかなか結びつかない。
これは、人が足りないという話だけではない。
仕事の流れ方そのものに問題があるのではないか。
外部の建築士へ仕事を頼むとなると、「設計を全部お願いする」「確認申請を全部お願いする」といった大きな単位で考えられがちだ。
しかし、実際の建築実務は、もっと細かく分けることができる。
既存図のトレース、配置図や求積図、平面図、立面図、断面図、矩計図、採光や換気、排煙の計算、設備図の整理、省エネ計算、法規チェック、確認申請図書の一部作成、既存建物の用途変更に伴う図面整理、旅館業など特定用途に必要となる図面作成。
こうした業務を、すべて一人の建築士が抱える必要はない。
施工店側で判断すべき部分と、外部へ委託できる作図・計算・整理業務を分ければいい。
ところが、日本の小規模な建築実務では、この切り分けがまだ十分に一般化していないように見える。
制度は変わった。提出する情報は増え、確認する項目も増え、建物に求められる性能も高くなった。
その一方で、その業務を処理する現場の働き方は、以前と大きく変わっていない。
施工店の建築士は現場へ行き、電話に対応し、見積を作り、施主と打合せをし、職人と調整し、その合間に図面を描いている。
この働き方のまま、図面だけを高度化していくことには、どこかで限界が来る。
必要なのは、一人の建築士の処理能力をさらに上げることではなく、設計実務そのものを分業できる仕組みではないだろうか。
建築業界では、人手不足という言葉がよく使われる。
確かに、技術者不足は現実の問題だ。
しかし、設計実務に限って見れば、単純な人数だけの話でもないように思う。
忙しすぎて図面を描けない建築士がいる一方で、仕事を探している建築士がいる。この二つが同時に存在しているのであれば、「建築士が足りない」という説明だけでは十分ではない。
むしろ、建築士の仕事をうまく配分できていないことも、問題の一つとして考えるべきだろう。
施工店が必要な業務だけを外へ出し、外部建築士は自分の得意な分野だけを受け持つ。設計一式ではなく、必要な部分だけを分担する。
その仕組みが一般化すれば、施工店側の負担を減らせるだけでなく、外部建築士へ仕事が流れ、結果として図面そのものの精度を上げることにもつながる。
これから先、建築物に求められる性能が下がることは考えにくい。
省エネ、構造、防火、安全、維持管理。設計者が確認しなければならない項目は、今後も増えていくだろう。
だからこそ、制度だけを高度化するのではなく、それを支える実務の仕組みも同時に変えていく必要がある。
一人の建築士がすべてを抱える働き方から、必要な専門業務を必要な人へ渡す働き方へ移行する。そのためには、施工店と外部建築士の間で、設計業務をもっと小さな単位で受発注できる仕組みが必要になる。
建築士が足りないのか。
それとも、建築士の仕事をうまく分けられていないのか。
今の建築実務を見ていると、後者について、もっと深く考える必要があるように思う。
省エネ基準の適合が義務化され、今や「高気密・高断熱」は住宅づくりの当たり前となりました。どこもかしこも「C値（隙間相当面積）〇〇以下！」と数値をアピールし、性能の高さを競っています。施主様にとっても、快適で光熱費が抑えられる家は理想的です。
しかし、設計と施工の両方を知るプロとして、昨今のブームには強い危機感を抱いています。それは、「数値（C値）だけを追い求めるあまり、構造を腐らせる危険な施工が横行している」という事実です。
今回は、トレンドの陰で多発している「見かけ倒しの気密施工」の実態と、数年後に家を蝕む「壁内結露」のリスクについて警鐘を鳴らします。
気密測定で良い数字（小さなC値）を出すこと「だけ」が目的になってしまい、とにかく現場で気密テープや発泡ウレタンを打ちまくっている現場を見かけます。一見すると熱心な施工に見えますが、「木の特性」と「湿気（水分）の逃げ道」を理解していない気密施工は非常に危険です。
木材の含水率を無視した密閉: まだ水分を含んでいる木材に対して、湿気の逃げ道を完全に塞ぐ形で密閉してしまうと、壁内部で湿気が逃げ場を失います。木の収縮によってテープが剥がれ、そこから一気に湿気が入り込むこともあります。
断熱材の隙間施工: 分厚い断熱材を無理やり柱間に詰め込んだ結果、中で断熱材が折れ曲がり、目に見えない巨大な「内部の隙間」ができてしまうケース。これでは性能が出ないばかりか、結露の温床になります。
人間で言えば、汗をかいているのに「湿気を含んだカッパを着続けている」状態です。
外からは気密テープで塞がれているため気密測定の数字は良く出ますが、壁の中で冷やされた湿気は「壁内結露」を起こします。クロスの上からでは気づきにくく、結露に気づいた時には、新築からわずか数年で壁の中の柱や土台がカビだらけになり、木が腐っていくという恐ろしい事態が発生します。
数値だけに惑わされない、本当に長持ちする家を造る・見極めるポイントは以下の3点です。
通気層（透湿防水シートと外壁の間）が正しく確保されているか
壁の中に入った湿気を外に逃がす「通気層」の施工が完璧になされていることが前提です。ここが詰まっていると、どんなに気密を良くしても結露します。
木材の乾燥状態（含水率）にこだわっているか
しっかり乾燥した木材を使い、現場で雨に濡らさない養生が徹底されているか。
大工が気密・防湿のメカニズムを理解して施工しているか
ただテープを貼る指示に従うのではなく、「どこで防湿し、どこで通気させるか」を熟知した職人が施工しているか。
C値などの数値が良いことは素晴らしいことですが、それは「家を長持ちさせ、快適に過ごすため」の手段に過ぎません。木の性質を知り尽くしたプロの知識と現場の手仕事があって初めて、安全で快適な高気密住宅が完成します。
