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旅行者は“日本を感じる瞬間”を探している ──合理主義の上に宿を設計する時代へ

  アシちゃんが見た“宿のリアル”と、大工のおっちゃんが語るこれからの宿づくり 旅行者は“日本を感じる瞬間”を探している──合理主義の上に宿を設計する時代へ アシちゃんが見た“宿のリアル”と、大工のおっちゃんが語るこれからの宿づくり はじめに 彼女の名前は アシちゃん 。 建築や宿泊業の現場を歩きながら、地域の宿オーナーやスタッフに直接話を聞く取材リポーターだ。 現場の空気を肌で感じ、ノートに書き留め、時には宿泊して雰囲気まで確かめる。 今回のテーマは「外国人旅行者の長期滞在」。 アシちゃんは地方の宿をいくつも巡り、そのリアルな声を“大工のおっちゃん”にぶつけてみた。 導入 アシちゃん: この夏、地方の宿をいくつか取材して回ったんです。どこも「外国人のお客さんが増えた」って言っていました。 でも同時に、「長く滞在してくれるけど、思ったよりお金を落とさない」って声もあって。現場の人たち、けっこう悩んでいましたよ。 おっちゃん: そうだろうね。今はもう、旅行のスタイルそのものが変わってるんだ。 彼ら、旅を“遊び”じゃなくて“設計している”んだよ。日本人みたいに、行ってから考えるんじゃなくて、来る前に全部段取りを立ててる。 だからね、無駄が嫌いなんだよね。時間もお金も、自分の目的のためにちゃんと使いたいって思ってる。 1章:旅行者は“合理”で動いている アシちゃん: 設計してる、って言葉、すごくわかりやすいです。でも、宿の側から見ると「なんでそんなにシビアなんだろう?」って思うこともあります。 おっちゃん: うん、それは文化の違いだね。海外の人たちは、旅の準備にものすごく時間をかけるんだ。日本人の5倍、いや10倍くらい調べてくる。 どんな交通手段があるか、現地のスーパーの場所、Wi-Fiの速度まで。だから宿は、「行き当たりばったりな観光客」を相手にしてるつもりでいると、ズレるんだよ。 彼らが宿に求めてるのは、サービスよりも“安心できる仕組み”なんだ。チェックインがスムーズで、説明がわかりやすくて、設備が使いやすい。 それが整っていれば、「ここは信用できる」って感じる。つまり、 情緒より前に合理 が来るんだね。 2章:合理の上に“情緒”が生きる アシちゃん: でも、合理だけだと味気...

25㎡のマンションで旅館業は可能?初期費用と収支シミュレーションを徹底解説




最近は「小さな物件でも旅館業を始めたい」という相談が増えています。
特に25㎡前後のワンルームマンションで「実際に旅館業ができるのか?」「儲かるのか?」という疑問は、多くの方が気になるところです。

この記事では、25㎡マンションをベースに、

  • 初期費用の目安

  • 月20日稼働した場合の収支シミュレーション

  • 利益を出すための工夫
    を整理しました。

最後には「ただの和モダンではない、VITAコンセプトによる単価アップ戦略」にも触れますので、ぜひ最後までご覧ください。


初期費用の目安は200〜350万円

25㎡程度のマンションを旅館業用に改修する場合、まずは初期投資が必要です。
一般的な目安は以下のとおりです。

  • 内装リフォーム(簡易防音、和モダン演出など):100〜150万円

  • 家具・家電(ベッド、布団、テーブル、冷蔵庫、洗濯機など):50〜80万円

  • 水回り改修(シャワーブースや独立トイレ化など):50〜100万円

  • 許認可・登録費用(旅館業許可申請、消防設備設置):20〜30万円

👉 合計すると 200〜350万円程度 が一般的です。

特に注意すべきは「消防法対応」。
避難経路や火災報知設備が求められる場合、追加費用がかかるため、必ず事前に確認しておきましょう。


月20日稼働を想定した収支シミュレーション

では実際に、25㎡のマンションで旅館業を運営した場合、どのくらいの収支になるのでしょうか?
ここでは 1泊単価7,000円・月20日稼働 を想定してみます。

売上

  • 1泊単価:7,000円

  • 稼働日数:20日
    👉 売上=14万円/月

経費

  • 家賃・管理費:6〜8万円

  • 光熱費・通信費:約1.5万円

  • 清掃費:1回3,000円 × 20日=6万円

  • 消耗品(リネン、アメニティなど):0.5万円

👉 経費合計=約14万円

損益結果

売上14万円 − 経費14万円 = ほぼトントン、あるいは赤字

このままでは「利益を出すのは難しい」という結論になってしまいます。


利益を出すための工夫

ただし、工夫次第で黒字化は十分に可能です。
ポイントは 宿泊単価アップとコスト効率化 にあります。

単価を上げる

  • 和モダンや北欧ナチュラルを組み合わせたデザインで差別化

  • 「体験型宿泊施設」としてブランディング
    👉 単価を9,000〜12,000円にできれば、同じ稼働率でも+4〜10万円の売上増

清掃を効率化する

  • 自主管理や長期宿泊の導入で清掃回数を減らす

  • 清掃委託費を抑えるだけで、月数万円の改善につながる

平日稼働率を高める

  • ビジネス需要を取り込み、デスクやWi-Fi環境を充実

  • 長期滞在割引で安定稼働を狙う


リスクと注意点

もちろん、リスクも存在します。

  1. 稼働率の低下

    • 繁忙期と閑散期で収益に大きな差が出る

  2. 規制や法令

    • 自治体によっては旅館業許可が下りにくいケースもある

    • 消防法・マンション管理規約の確認が必須

  3. 集客力

    • AirbnbなどのOTA任せでは限界がある

    • SNSやGoogleマップなどを使った発信も必要


まとめ:デザインが宿泊単価を決める

25㎡のマンションでも旅館業は可能ですが、単価7,000円・月20日稼働では収支はトントンになりがちです。

利益を出すために一番重要なのは、稼働率よりも 「宿泊単価をいかに上げるか」
そしてその答えは「デザイン」にあります。


VITAコンセプトが実現する“ワンランク上の空間”

よくある和モダン風の民泊は、見た目は整っていても「似たり寄ったり」で差別化が難しいのが現実です。

そこで私たちは、ZEN×VITA というコンセプトを提案しています。

  • ZEN=静けさや和の落ち着き

  • VITA=自然素材や光を活かした生命力

この2つを融合させることで、単なる和モダンではなく “ワンランク上の体験型宿泊空間” をつくることができます。

コンパクトな25㎡だからこそ、素材・光・格子・グリーンを駆使して「特別感」を演出し、宿泊単価を1万円以上に設定することも可能です。

「ただ泊まるだけ」ではなく、「また来たいと思わせる宿」。
これが小規模宿泊事業の収益を安定させる最も確実な方法です。


行動を起こすなら今

もし「25㎡マンションで旅館業を始めたい」と考えているなら、デザインが収益を左右する ことを忘れないでください。
ワンランク上のデザインを実現するために、まずは事例をご覧ください。

VITAコンセプトの事例を見る  

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