【初心者向け】知らずに買うと損をする！ 不動産投資で絶対に知っておくべき建築規制5選

～接道義務・再建築不可・建ぺい率・用途地域・自治体条例～

こんにちは。今回は、不動産投資を始めようとしている方に向けて、**“買う前に絶対知っておきたい建築のルール”**を5つに絞って紹介します！

「土地を買えば好きな建物が建てられる」…そんなふうに思っていませんか？
実は、日本では土地ごとに建てられる建物の大きさや種類、場所まで細かく制限が決まっているんです。

特に初心者の方は「安い土地を見つけた！」と思っても、建てられない土地・再建築不可の物件を掴まされるリスクがあります。
今回の内容は、その“最初の落とし穴”を回避するための、知っておくべき基本知識です。

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① 接道義務｜そもそも「道路に面していない土地」は家を建てられません！

最初に覚えておきたいのは「接道義務（せつどうぎむ）」です。
建物を建てるには、幅4メートル以上の道路に、土地が2メートル以上接していないとダメというルールがあります。

でも現実には、

• 細い路地に面した土地

• 道路に接していない“旗竿地”の竿部分が2m未満

• 実はその道が“建築基準法上の道路ではない”（農道や私道など）

こういった土地だと、建築許可が下りません。

✔ポイント

購入前に「この土地は建物を建てられるのか？」を不動産会社や役所で必ず確認しましょう。

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② 再建築不可物件｜古い家を買っても、壊したら建て直せない？

最近よく見かける「古家付き土地」や「リフォーム向き物件」…
実はそれらの中に、“再建築不可”の危険物件が混ざっていることがあります。

これは、古い建物は建っているけど、今の法律ではもう新築できない土地のこと。
つまり、解体してしまうと二度と家が建てられません。

✔よくある誤解

「今、建物があるから大丈夫」→NG！
接道義務を満たしていなければ、再建築不可の可能性大です。

✔注意点

• 金融機関からの融資が通りにくい

• 将来売ろうとしても買い手が付きにくい

• 修繕だけでずっと使い続けるしかない

初心者の方は「安い物件」に飛びつく前に、再建築できるかどうかを必ず確認してください。

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③ 建ぺい率と容積率｜土地が広くても、好きなだけ建てられるわけじゃない！

不動産投資では、「この土地に、どれだけ建てられるか？」がとても重要です。
それを決めるのが、**建ぺい率（けんぺいりつ）と容積率（ようせきりつ）**というルール。

■ 建ぺい率とは？

土地に対して、1階部分にどれだけ建てられるかの割合
→ 例：100㎡の土地で建ぺい率60% → 建築面積は最大60㎡

■ 容積率とは？

土地に対して、全部の階を合わせた面積の割合
→ 例：100㎡の土地で容積率150% → 延床面積は最大150㎡

「土地が広い＝たくさん建てられる」とは限りません。
また、前面道路が狭いと、容積率が制限されることもあります。

✔チェックポイント

• 高利回りを狙うなら、容積率が高い土地が有利

• ただし、建ぺい率が低いと建物自体が小さくなる

設計やプランの自由度が限られるので、数字の意味はきちんと理解しておきましょう。

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④ 用途地域｜アパートが建てられる土地かどうか、知ってますか？

すべての土地に、アパートや店舗が建てられるわけではありません。
日本の土地は「用途地域」というルールで分けられていて、エリアごとに建てられる建物の種類が違うのです。

たとえば…

• 第一種低層住居専用地域：戸建て住宅が中心。高さ制限もあり。

• 準住居地域：一部の店舗・事務所がOK

• 近隣商業地域：アパートや小規模店舗に最適

• 工業地域：住宅も建てられるが、周囲の環境には注意

✔要注意！

「住宅地だからアパートもOK」ではありません。
地域によってはアパートNG、店舗NGな場所もあります。

不動産会社に「この土地の用途地域は何ですか？」と聞くだけでも、リスクをかなり回避できます。

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⑤ 高さ制限・斜線・条例｜自治体ごとのルールも要チェック！

最後に、「その土地にどんな建物を建てられるか」を大きく左右するのが、**自治体ごとのローカルルール（条例や制限）**です。

代表的なものは…

• 北側斜線制限：隣の家に日が当たるように、建物の形を斜めにカット

• 日影規制：大きな建物を建てるとき、日陰が一定以上できないように調整

• 高度地区指定：高さに絶対制限がある地域（例：10m以下）

• 景観条例：屋根の色やデザインが指定されることも

✔ありがちな落とし穴

「容積率はOKだから3階建ていける！」
→ でも、高さ制限でアウト…。

自治体のホームページや都市計画課で確認できるので、建てる前の情報収集が超重要です。

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まとめ｜“建てられない土地”を買わないために

ここまで読んでくださってありがとうございます！
不動産投資において、土地選び＝建築規制の理解がカギになります。

最後に、この記事のポイントをまとめます👇

🔸 道路に2m以上接していない土地はNG（接道義務）
🔸 建て替えできない土地に注意（再建築不可）
🔸 建ぺい率・容積率で建てられる大きさが決まる
🔸 用途地域で建てられる種類が決まっている
🔸 自治体ごとの高さ制限・条例も事前に確認！

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おわりに｜まずは「調べるクセ」をつけましょう

難しそうに思える建築規制も、調べれば意外とシンプルです。
「よくわからないから任せる」のではなく、「最低限は自分でも確認する」ことで、
不動産投資のリスクは大きく減らせます。

そして、迷ったら信頼できる建築士や不動産のプロに相談するのがベストです。

この記事が、あなたの投資の第一歩を支える参考になればうれしいです。
それではまた！

 

ホテルライクな住宅とは？ 憧れの空間を自宅で叶える設計アイデア集

イメージ整理から3Dパース活用、設計のコツまで──"ホテルのような家"をつくるために知っておきたいこと

設計の高度化と現場の限界──いま求められる「応用力ある現場責任者」と「施工セカンドオピニオン」という考え方

住宅設計は、かつてないほど自由になり、美しく、複雑さを増しています。
設計者たちは、施主の理想を叶えるため、時に大胆な挑戦を重ね、細部にまでこだわった意匠を生み出します。
──それ自体は、建築という文化を進化させる素晴らしい流れだと思います。

ですが、私は、現場に立つ者として、日々痛感しています。

「現場は、その高度な設計に本当に応えられているのか？」

私は、大工であり、一級建築士でもあります。
設計の難しさも、現場施工の厳しさも、両方を知っている立場です。
その両面から見て、いま住宅建築の現場には、静かではありますが確実に進行している“危機”があるのです。

設計と現場──このふたつの歯車が、微妙に噛み合わなくなり始めている。
これが、いま私が最も強く感じている問題です。

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■ 問題提起（現状の課題）

設計の理想は高く、美しく、挑戦的です。
しかし、それを実際に形にする現場側には、かつて当たり前だった「応用力」が不足しつつあります。

• 経験の浅い現場監督の増加

• 応用力を持った職人の減少

• 設計者と施工者の意識の乖離

こうした現象は、全国的に広がりつつあります。
設計が複雑になればなるほど、現場の負担は大きくなり、応用力がなければ対応できない場面が増えているのです。

その結果、

• 「図面にないからできません」

• 「現場で判断できないので設計に戻します」
  というケースが日常的に発生し、工程は遅れ、コストも上昇。

現場力の低下は、施主にとっても大きな不利益をもたらす時代に突入しているのです。

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■ 具体例（現場でのリアル）

例えば、ある現場。
リビング天井を極限まで薄く見せるための超薄型下がり天井が設計されていました。
図面には、意匠的な断面図だけが添付されているだけで、具体的な施工手順は何も書かれていない。
現場の若手監督と大工たちは顔を見合わせ、言葉を失っていました。

「これ、どう納めればいいんだ？」

強度確保と美観を両立させるには、現場で即座に工夫するしかない。
しかし、それを判断できる現場責任者も、応用できる大工も、いなかったのです。

また別の現場では、壁に溶け込むように設計された「隠し扉」。
設計者の意図は理解できても、具体的な取り付け方はどこにも書かれていない。
現場監督は決断できず、結果的に仕上がった扉は「単なる薄い扉」に成り下がってしまいました。

──現場では、今、こうした悲しいすれ違いが日常化しています。

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■ 原因分析

なぜ、こんなことになってしまったのか？

原因は単純ではありません。
それは、いくつもの小さなほころびが積み重なった結果です。

まず、設計と現場の分断。
設計者が現場に足を運び、施工性を確認する文化が薄れつつあります。
逆に、現場も設計意図を深く読み取る努力を怠りがちになっている。

次に、現場教育の衰退。
かつては棟梁が若手を現場で鍛え上げ、知恵と応用力を叩き込んだ。
しかし、いまは効率化の波に押され、育成に十分な時間をかけられない現場が増えている。

さらに、働き方の変化も影響しています。
現場は昔に比べてドライになり、手間をかけて育てる文化そのものが希薄になりつつあるのです。

こうして、設計と現場の間に横たわる「施工の現実」という断層は、ますます深まっています。

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■ 提言（未来に向けて）

では、どうすればいいのか。

まず第一に、
応用力ある現場責任者の育成が不可欠です。

設計図を単に読むだけではなく、設計意図を理解し、現場で最適解を導き出す力を持った現場監督、大工、職人。
彼らの存在なくして、いまの高度な設計は現実になりません。

そして、もう一つの提案──

それが、「施工セカンドオピニオン」という新しい仕組みです。

つまり、設計者と現場監督のどちらにも偏らない第三者として、

• 設計内容を施工可能な形に調整する

• 現場に無理を強いる前に、実現可能性を冷静に判断する
  専門の立場の者を配置する、という考え方です。

これは単なる監査ではありません。
あくまで、施工品質を高めるための第三者的なアドバイザー。

たとえば医療の世界に「セカンドオピニオン」があるように、
建築にも、冷静な第三者による「現場診断」「施工指導」が必要だと思うのです。

この仕組みが機能すれば、

• 設計の理想と現場の現実のギャップを埋め

• 無理な施工を防ぎ

• 結果として、施主により良い品質を提供できる

これが、私たち建築業界が目指すべき新しい一歩ではないでしょうか。

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■ まとめ

家づくりは、設計だけでも、現場だけでも成り立ちません。
設計の理想と現場の現実を、確かに繋ぐ「人」の力があってこそ、初めて本当に良い家が生まれる。

これからの住宅建築には、

• 設計意図を読み解き、現場で応用できる力

• 現場のリアルを理解し、設計にフィードバックできる力

• そして、第三者的視点で全体を俯瞰する施工セカンドオピニオン

この3つが欠かせないと、私は確信しています。

理想と現実の隙間に橋をかける。
その仕事に、私たちはもっと誇りを持たなければならない。

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大工棟梁として、そして一級建築士として、
現場を知り、設計を知り、建築の未来を本気で考える一人として──

私は、これからも「設計と現場をつなぐ力」を磨き続けたいと思っています。

──大工のおっちゃん工房　代表

 

🏡「20帖LDK」に憧れる前に、ちょっとだけ立ち止まってほしい話

「LDKは20帖くらい欲しいんですよね。やっぱり広くないと」

そんな声を、私はこれまでに数えきれないほど聞いてきました。

大工として現場で手を動かし、建築士として間取りの提案もしている中で、 「広ければ正解」という空気が、今の家づくりには少し根強すぎる気がしているんです。

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広さ＝快適、とは限らない

たしかに、20帖と聞けば開放感がありそうだし、家族がのびのび暮らせそうなイメージがわきますよね。 でも実際に住んでみて、「あれ？思ってたのと違う…」という声も、これまた多いんです。

• ソファやテレビの置き場所が決まらない

• エアコンの効きが悪く、夏も冬も快適じゃない

• 広いはずなのに、どこか“落ち着かない”感じがする

これ、全部「広さだけを追い求めた結果」起こることが多いんですよ。

私自身、最初は「広さこそが豊かさ」だと思っていた時期がありました。 でも現場で何十軒と家を見ていくうちに、**「居心地の良さは面積じゃない」**と気づかされる場面に、何度も出くわしたんです。

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壁＝悪者ではない。むしろ、居場所をつくるパートナー

最近は「壁をなくして一体感を」っていうプランが人気です。 LDKをワンルーム化することで数字的な広さも出しやすいですし、見た目もスッキリします。

でもね、壁って「ただの仕切り」じゃないんです。

たとえば：

• ソファの後ろに腰壁があるだけで、空間に安心感が出る

• ダイニングとリビングの間に本棚を置けば、程よく区切られて“居場所”ができる

• キッチンとリビングの間に視線を遮るちょっとした壁があるだけで、集中できる・散らかりが気にならない

暮らしてみると、**“なんとなく落ち着く場所”って、だいたい“うまく区切られた場所”**なんですよね。

あるお施主様は「最初は壁をなくして開放的にしたかったけど、暮らしてみたらテレビの音が全体に響きすぎて、壁をつければよかったと後悔しました」とおっしゃっていました。

その声、実は一度や二度じゃないんです。

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本当に「広さ＝正義」ですか？

“広さ＝快適” 本当にそうでしょうか？

私はこれまで、15帖でも18帖でも、「広くはないけど、すごく快適」と言ってくださるお施主様をたくさん見てきました。 逆に、20帖以上あっても、「なんとなく空間がもったいない」と感じてしまうこともある。

結局、家って“面積”ではなく“居心地”で暮らすものなんです。

広く見える工夫も大事ですが、それ以上に「暮らし方に合った空間設計」が何よりも大切なんだと、私は感じています。

ある日、別のお施主様に「この18帖、ちょうどよくて落ち着く」と言われたことがあります。 その方は子育て中のご家庭でしたが、「子どもたちが常に目の届く範囲にいて安心できる」と話してくださって、設計冥利に尽きる言葉でした。

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自分たちにとっての「ちょうどいい」を探す家づくりを

「広いほうがいい」に違和感を覚えてもいいんです。 流行りや数字に流されず、 “自分たちの暮らしに合った広さって何だろう？” って、じっくり考えてみてください。

壁があってもいいし、空間を緩やかに分けてもいい。 広すぎなくても、「落ち着ける空間」こそが、いい家の条件なんですから。