旅館業・民泊で保健所・消防・行政に相談する時の進め方

どこに先に聞くか、何を持って行くかで話の進み方は変わります

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さて、前回は、旅館業や民泊の相談では、物件によって確認する場所が変わるという話を書きました。

今回はその続きとして、保健所、消防、建築行政などの窓口に相談する時の進め方について書いていきます。

旅館業や民泊を始めようとすると、ほとんどの場合、

「保健所に相談してください」
「消防に平面図を持って行ってください」
「建築指導課にも確認してください」

という話が出てきます。

ただ、初めての方にとって分かりにくいのは、
「結局、どこから行けばいいのか」
というところです。

保健所に行けば全部分かるのか。
消防に先に聞くべきなのか。
建築指導課で用途変更を確認するのが先なのか。
管理会社や工務店に任せておけばよいのか。

このあたりで止まる方はかなり多いです。

保健所だけで話が終わるわけではありません

旅館業の許可というと、まず保健所を思い浮かべる方が多いと思います。

もちろん、旅館業の許可を受ける上で、保健所への相談は大切です。

ただ、保健所が見ているのは、主に旅館業法上の内容です。

たとえば、

・客室の使い方
・宿泊者の出入口
・トイレ、浴室、洗面などの衛生設備
・寝室や共用部分の考え方
・管理方法
・清掃や運営の考え方
・必要な図面や申請書類

こういった部分です。

しかし、建物としての避難や消防設備、用途変更、建築基準法上の確認まで、保健所だけですべて完結するわけではありません。

そのため、保健所で話が進んでも、消防や建築側で別の確認が出ることがあります。

「保健所では大丈夫そうだったのに、消防で止まった」
「消防では話が進んだが、建築側の確認が残っていた」
「200㎡以下だから用途変更不要と思っていたが、別の確認が必要になった」

こういうことは実際にあります。

旅館業や民泊では、保健所、消防、建築行政がそれぞれ違う視点で見ています。

ここを分けて考えておかないと、どこか一つの窓口で話が進んだから全部大丈夫、と思ってしまうことがあります。

消防は早めに相談した方がよいことが多いです

旅館業や民泊では、消防の確認はかなり重要です。

特に、既存住宅や古民家、ビルの一部、マンション、店舗などを宿泊施設として使う場合は、消防設備や避難経路の話が出てきます。

消防で見られやすい内容としては、

・建物の用途
・宿泊者が使う範囲
・避難経路
・階段や廊下
・出入口
・消火器
・感知器
・誘導灯
・非常照明
・自動火災報知設備
・建物全体の消防設備との関係

などがあります。

戸建て住宅を一棟貸しにする場合と、ビルの一部を旅館業にする場合では、必要になる確認内容が変わります。

また、同じような建物でも、地域や消防署によって求められる資料や見方が変わることがあります。

そのため、工事を始める前に、消防へ相談しておく方がよい場合が多いです。

特に内装工事や間取り変更、水回りの移動、客室数の変更などがある場合は、後から消防設備の追加や位置変更が必要になることがあります。

先に工事を進めてしまうと、後から手戻りになることもあります。

建築行政では用途変更や建物全体の確認が関係します

旅館業や民泊では、建築指導課などの建築行政に確認が必要になる場合があります。

特によく出てくるのが、用途変更の話です。

「旅館業にする場合、用途変更は必要ですか」
「200㎡以下なら確認申請は不要ですか」
「既存建物を宿泊施設として使ってよいですか」

こういった内容です。

ここで注意したいのは、
「用途変更の確認申請が不要」
という話と、
「建物として何も確認しなくてよい」
という話は別だということです。

200㎡以下で確認申請が不要になる場合でも、建築基準法上の確認がまったく不要になるわけではありません。

建物の用途、面積、避難、採光、換気、排煙、階段、廊下、竪穴区画、防火区画など、建物の状況によって見ておきたい部分があります。

特にビルの一部を旅館業にする場合や、複数階を使う場合、古い建物を改修する場合は、建築側の確認が重要になることがあります。

また、自治体によって確認の流れや求められる資料が違うこともあります。

そのため、用途変更の有無だけで判断せず、建物としてどこまで確認が必要かを見ておくことが大切です。

どこから相談するかは物件によって変わります

保健所、消防、建築行政のどこに先に行くべきかは、物件や計画内容によって変わります。

たとえば、戸建て住宅を一棟貸しの旅館業として使う場合は、保健所と消防を中心に進めながら、必要に応じて建築側の確認を行う流れになることがあります。

一方で、ビルの一部を旅館業にする場合は、保健所より先に、消防や建築行政で大きな問題がないか見ておいた方がよいこともあります。

古民家の場合は、図面がない、増築がある、現況が分かりにくいということが多いため、まず現況が分かる資料を用意してから窓口相談に行く方が話が進みやすくなります。

マンションの場合は、行政相談の前に、管理規約や管理組合の確認が必要になることもあります。

つまり、旅館業や民泊では、決まった順番が一つだけあるわけではありません。

ただ、よくある流れとしては、

・物件資料や既存図面を確認する
・現況写真や使いたい範囲を用意する
・保健所に旅館業としての考え方を確認する
・消防に必要な設備や図面を確認する
・建築行政に用途変更や建物上の確認を行う
・工務店や設計者と工事内容を合わせる

という形になります。

大切なのは、どこか一つだけに聞いて終わりにしないことです。

窓口に行く前に用意しておきたい資料

保健所や消防、建築行政に相談する時は、何も持たずに行くより、最低限の資料があった方が話は進みやすくなります。

用意しておきたい資料としては、

・建物の所在地
・建物の用途
・既存図面
・現況平面図
・配置図
・各階の使い方
・宿泊者が使う範囲
・客室として使う部屋
・トイレ、浴室、洗面の位置
・出入口
・階段、廊下、避難経路
・現況写真
・工事予定の内容
・宿泊人数や運営方法の概要

などがあります。

もちろん、最初からすべて完璧にそろっていなくてもよい場合はあります。

ただ、少なくとも建物の全体像と、旅館業や民泊としてどの範囲を使うのかが分からないと、窓口側も判断しにくくなります。

特に消防では、平面図があるかどうかで話の進み方が変わります。

保健所でも、客室や水回り、宿泊者の動線が分かる図面がある方が相談しやすくなります。

建築行政では、面積や用途、階数、建物全体の情報が必要になることがあります。

聞き方によって回答が変わることがあります

窓口相談で意外と大事なのが、聞き方です。

たとえば、

「この物件で旅館業できますか」

とだけ聞いても、窓口側は答えにくい場合があります。

なぜなら、旅館業として使う範囲、宿泊人数、客室、避難経路、消防設備、用途変更の有無、工事内容などによって答えが変わるからです。

聞く時は、できるだけ具体的にした方がよいです。

たとえば、

・この建物のこの階を旅館業として使いたい
・客室はこの部屋を予定している
・宿泊者の出入口はここになる
・トイレ、浴室、洗面はここを使う
・消防設備はどこまで必要になるか確認したい
・用途変更の確認が必要か聞きたい
・保健所に出す図面として、どこまで必要か確認したい

このように、前提を伝えた上で聞く方が、具体的な回答を得やすくなります。

窓口相談は、ただ行けば答えが出るというものではありません。

何を聞きたいのか、どの部分を確認したいのかをある程度用意しておくことで、話が進みやすくなります。

保健所・消防・建築行政で言われることが違う場合

旅館業や民泊の相談では、保健所、消防、建築行政で言われることが違うように感じることがあります。

これは、どこかが間違っているというより、それぞれ見ている法律や立場が違うためです。

保健所は旅館業法。
消防は消防法。
建築行政は建築基準法。

それぞれ確認する場所が違います。

たとえば、保健所では客室や衛生設備の話が中心でも、消防では避難経路や感知器、誘導灯の話になります。

建築行政では、用途変更、面積、採光、換気、排煙、階段、廊下、防火区画などの話が出ることがあります。

そのため、一つの窓口で大丈夫と言われても、別の窓口で追加確認が出ることがあります。

ここを理解しておくと、窓口ごとの話がつながりやすくなります。

工務店や管理会社との連携も大切です

保健所や消防、建築行政で確認した内容は、工務店や管理会社とも共有しておく必要があります。

図面上では問題なさそうに見えても、実際の工事で違う位置に設備が付いたり、予定していた部屋の使い方が変わったりすると、再確認が必要になることがあります。

特に、

・間取り変更
・壁や建具の変更
・トイレ、浴室、洗面の移動
・客室数の変更
・消防設備の追加
・出入口や避難経路の変更

がある場合は注意が必要です。

管理会社が運営面を見ている場合でも、建物側の確認まで全て見ているとは限りません。

工務店が工事をしている場合でも、旅館業・消防・建築行政の窓口対応まで全部行っているとは限りません。

そのため、誰がどこまで対応するのかを早めに確認しておくことが大切です。

窓口相談は、工事前に行う方が安全です

旅館業や民泊では、工事を先に進めてから窓口相談に行くと、後から変更が必要になることがあります。

たとえば、

・消防設備の追加が必要になった
・客室として使う予定の部屋に問題があった
・避難経路の考え方を変える必要が出た
・水回りの位置について再検討が必要になった
・建築側の確認が残っていた

こういったことが起こると、工事費や工期に影響することがあります。

もちろん、すべてを事前に完全に決めることは難しいです。

ただ、旅館業や民泊として使う前提があるなら、工事前に保健所、消防、建築側へ相談しておく方が安心です。

特に物件購入前や工事前の段階で、分かる範囲だけでも確認しておくと、後から大きな手戻りを減らしやすくなります。

まずは「誰に何を聞くか」を決めてから動く

旅館業や民泊では、保健所、消防、建築行政、管理会社、工務店、建築士、消防設備業者など、関係する相手が多くなります。

そのため、何となく順番に聞いていくと、途中で話が分からなくなることがあります。

大切なのは、

・保健所には何を聞くのか
・消防には何を聞くのか
・建築行政には何を聞くのか
・工務店には何を確認するのか
・管理会社には何を確認するのか

を分けて考えることです。

旅館業や民泊の相談では、最初に図面が必要と言われることが多いですが、図面はただ提出するためだけのものではありません。

保健所、消防、建築行政に対して、建物の使い方や確認したい内容を伝えるための資料でもあります。

そのため、図面を作る時も、どの窓口に何を説明するための図面なのかを考えておくことが大切です。

次回は、図面や資料の準備について

今回は、旅館業や民泊で保健所、消防、建築行政に相談する時の進め方について書きました。

どこに先に相談するか。
何を持って行くか。
何を聞くか。
誰がどこまで対応するのか。

このあたりが曖昧なままだと、図面を作っても話が進みにくいことがあります。

次回は、旅館業や民泊で必要になる図面や資料について書いていきます。

平面図、配置図、立面図、求積図、消防図、現況写真など、どの資料が何に使われるのか。

図面が必要と言われた時に、何を用意すればよいのかについて、もう少し具体的に見ていきます。

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