旅館業・民泊の図面相談で最近多いこと

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保健所・消防・用途変更の前に確認したい内容

さて、ここからしばらくは、旅館業や民泊、簡易宿所のご相談で実際に多い内容について、順番に書いていこうと思います。

旅館業や民泊を始めようとすると、最初はどうしても、

「図面が必要ですと言われた」
「消防に平面図を持ってきてくださいと言われた」
「保健所に提出する図面を用意したい」
「用途変更が必要なのか分からない」

というところで止まる方が多いです。

ただ、実際にお話を伺っていると、困っている内容は単に「図面がない」という話だけではありません。

むしろ多いのは、

・何を確認すればよいのか分からない
・どの窓口に先に相談すればよいのか分からない
・保健所と消防と建築指導課の話がつながらない
・管理会社や工務店に聞いても、建物側の判断がはっきりしない
・物件を買う前に、本当に旅館業として使えるのか不安
・200㎡以下だから用途変更不要と言われたが、それで本当に大丈夫なのか分からない
・既存図面と現況が違っていて、どこまで図面に反映すればよいのか分からない

こういった「進め方そのものが分からない」というご相談です。

旅館業や民泊の計画では、集客、内装、家具、運営の話に目が行きがちです。

もちろん、それらも大切です。

ただ、その前に、建物として旅館業や民泊に使えるのか、消防や保健所に説明できる内容になっているのか、用途変更や建築基準法上の確認が必要なのか、という部分を見ておかないと、後から大きな手戻りになることがあります。

特に中古住宅、古民家、マンション、ビルの一部、店舗併用住宅などを旅館業や民泊に使う場合は、物件ごとに確認する場所が変わります。

同じ「旅館業の図面相談」でも、戸建てなのか、古民家なのか、マンションなのか、ビルの一部なのかによって、注意するところはかなり違います。

たとえば戸建てであれば、客室面積、避難経路、採光、換気、階段、既存図面との違いなどが問題になることがあります。

古民家であれば、図面がない、増築部分がある、現況と資料が合わない、構造や防火上の確認が必要になることもあります。

ビルの一部であれば、竪穴区画、階段、排煙、避難経路、他用途との関係など、戸建てとは別の確認が必要になる場合があります。

このように、旅館業や民泊のご相談では、大きく分けると次のような内容がよく出てきます。

1. みんなが共通して困ること

まず多いのは、旅館業や民泊を始めるときに、ほとんどの方が一度はつまずく内容です。

たとえば、

・図面が必要と言われたが、どの図面か分からない
・消防に何を持って行けばよいか分からない
・保健所に相談する前に何を準備すればよいか分からない
・用途変更が必要なのか判断できない
・200㎡以下なら本当に何もしなくてよいのか不安
・管理会社、工務店、建築士の役割の違いが分からない

こういった内容です。

特に「200㎡以下だから用途変更は不要」という話はよく出てきます。

ただし、用途変更の確認申請が不要であっても、旅館業として使う以上、消防設備、避難経路、客室面積、採光、換気、排煙、建物の使い方など、確認しておきたいことは残ります。

「申請が不要」と「何も確認しなくてよい」は、まったく別の話です。

ここを勘違いしてしまうと、工事が進んだ後や開業直前になって、消防や保健所とのやり取りで止まってしまうことがあります。

2. 物件によって困ること

次に多いのが、物件ごとに変わる困りごとです。

旅館業や民泊の相談では、同じように見えても、物件の種類によって確認する内容が変わります。

・戸建て住宅を使う場合
・古民家を改修する場合
・マンションや区分所有建物を使う場合
・ビルの一部を旅館業にする場合
・店舗や事務所を宿泊施設に変える場合
・増築や改修履歴がある建物を使う場合
・既存図面がない、または古い場合

これらは、それぞれ困る場所が違います。

戸建てなら比較的進めやすいと思われがちですが、既存図面と現況が違っていたり、階段や窓、客室面積の確認が必要になったりします。

古民家の場合は、雰囲気やデザインは魅力的でも、図面がない、寸法が分からない、増築部分がある、建物の構造が読み取りにくい、といった問題が出てくることがあります。

ビルの場合は、部屋の内装だけを見ていても足りません。階段、廊下、排煙、竪穴区画、他の用途との関係など、建物全体で考えなければならない部分があります。

つまり、旅館業や民泊の計画では、「この物件なら何が問題になりやすいか」を早い段階で見ておくことが大切です。

3. 保健所・消防・行政との対応の仕方

もう一つ大きいのが、保健所、消防、建築指導課などの窓口対応です。

旅館業や民泊では、ひとつの窓口だけで話が完結することは少なく、保健所、消防、建築行政、それぞれの確認が関係してきます。

ただし、いきなり窓口に行っても、

・何を聞けばよいのか分からない
・どの図面を見せればよいのか分からない
・回答をもらっても、その意味が分からない
・保健所ではよいと言われたが、消防では別の指摘が出た
・消防では話が進んだが、建築側の確認が残っていた

ということもあります。

そのため、窓口相談に行く前には、最低限の図面や資料を用意し、何を確認したいのかを考えておくことが大切です。

特に旅館業の場合は、保健所だけではなく、消防や建築側の確認も関係してきます。

自治体によって判断や求められる資料が異なることもありますので、「どこでも同じ」と考えず、その地域の窓口で確認する前提で進める必要があります。

まずは「何で止まっているのか」を見ていくこと

旅館業や民泊のご相談では、最初に「図面を作ってほしい」と言われることが多いです。

もちろん、図面作成は大切です。

ただ、その前に、

・何のための図面なのか
・誰に見せる図面なのか
・保健所用なのか、消防用なのか
・建築側の確認も必要なのか
・物件として何が問題になりそうなのか
・今ある資料でどこまで判断できるのか

を見ておくことが必要です。

図面は、ただきれいに描けばよいものではありません。

その図面をもとに、保健所、消防、行政、工務店、管理会社などに何を説明するのか。
そこまで考えておかないと、図面だけがあっても話が進まないことがあります。

これから数回に分けて、旅館業・民泊のご相談で多い内容を、

・みんなが共通して困ること
・物件によって困ること
・保健所、消防、行政との対応の仕方

という形で書いていきます。

旅館業や民泊を考えている方で、

「何から確認すればよいか分からない」
「図面が必要と言われたが、どの図面か分からない」
「物件を買う前に不安がある」
「工事を始める前に確認しておきたい」
「保健所や消防にどう相談すればよいか分からない」

という方の参考になればと思います。

まず次回は、旅館業・民泊のご相談で特に多い、
「みんなが共通して困ること」
について、もう少し具体的に書いていきます。

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