旅館業・民泊は物件によって確認する場所が変わります

戸建て・古民家・マンション・ビルで注意したいこと

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さて、前回は、旅館業や民泊を始めようとした時に、最初につまずきやすいことについて書きました。

今回はその続きとして、同じ旅館業や民泊の相談でも、物件によって確認する場所が変わるという話を書いていきます。

旅館業や民泊のご相談では、

「この建物で旅館業はできますか」
「民泊に使う場合、どこを見ればよいですか」
「保健所や消防に相談する前に、何を確認すればよいですか」

という内容をいただくことがあります。

ただ、この答えは物件によってかなり変わります。

戸建て住宅なのか。
古民家なのか。
マンションなのか。
ビルの一部なのか。
店舗や事務所を宿泊施設に変えるのか。

同じ「旅館業・民泊の図面相談」でも、建物の種類によって注意する場所はまったく違います。

戸建て住宅を旅館業・民泊に使う場合

戸建て住宅は、旅館業や民泊に使いやすいと思われることが多いです。

確かに、建物全体を一つの宿泊施設として使える場合は、マンションやビルの一部より話が分かりやすいこともあります。

ただし、戸建て住宅でも確認しておきたい点はいくつかあります。

・既存図面と現況が合っているか
・客室として使う部屋の面積
・窓の位置や大きさ
・採光、換気の考え方
・階段や廊下の使い方
・避難経路
・消防設備の位置
・増築や改修の履歴
・建物全体を旅館業として使うのか、一部だけ使うのか

特に多いのが、既存図面と現況が違っているケースです。

昔の図面はあるけれど、実際には間取りが変わっている。
増築された部分がある。
窓や建具の位置が図面と違う。
部屋の使い方が変わっている。

こういう場合、手元の図面だけで判断するのは難しくなります。

また、戸建ての場合は、普段の住宅としては問題なく使えていても、旅館業や民泊として使う場合には、客室、避難、消防、衛生面の見方が変わることがあります。

「住宅として住める」ことと、
「宿泊施設として使える」ことは、同じではありません。

ここを勘違いしてしまうと、後から保健所や消防とのやり取りで止まることがあります。

古民家を旅館業・民泊に使う場合

古民家を旅館業や民泊に使いたいというご相談も多くあります。

古民家は雰囲気があり、宿泊施設として魅力を出しやすい建物です。

ただ、その一方で、確認に時間がかかりやすい物件でもあります。

古民家でよく困るのは、次のような点です。

・そもそも図面がない
・図面があっても古く、現況と合っていない
・増築や改修の履歴が分かりにくい
・柱や壁の位置が読み取りにくい
・床の高さや段差が多い
・階段が急な場合がある
・窓や開口部の寸法が分かりにくい
・構造や防火上の確認が必要になることがある
・水回りを大きく変える場合に工事内容が複雑になる

古民家の場合、見た目の雰囲気だけで計画を進めると、後で困ることがあります。

たとえば、客室にしたい部屋があっても、窓の大きさ、避難経路、消防設備、トイレや浴室との関係などを見ていくと、思っていた使い方が難しい場合があります。

また、古民家は増築や改修を繰り返していることも多く、どこまでが元の建物で、どこからが後で足された部分なのか分かりにくいことがあります。

この場合、保健所や消防だけでなく、建築側の確認が必要になることもあります。

古民家を活用する場合は、早い段階で、
「雰囲気として使いたい部分」
と
「建物として確認が必要な部分」
を分けて見ておくことが大切です。

マンション・区分所有建物を民泊に使う場合

マンションや区分所有建物の場合は、戸建てとは別の難しさがあります。

まず確認したいのは、建物そのものだけではありません。

・管理規約で民泊や旅館業が認められているか
・管理組合の承認が必要か
・共用部の使い方に問題がないか
・宿泊者の出入口や動線
・避難経路
・消防設備
・他の住戸やテナントとの関係
・建物全体の用途
・用途変更や建築側の確認が必要か

マンションの場合、自分の部屋だけを見ていても足りません。

宿泊者は共用廊下、階段、エレベーター、エントランスを使います。
つまり、専有部分だけではなく、共用部分との関係が必ず出てきます。

また、管理規約で民泊が禁止されている場合や、管理組合の承認が必要な場合もあります。

この場合、図面や消防以前に、そもそも運営できるかどうかの確認が必要になります。

さらに、マンションの一室を宿泊施設として使う場合、消防設備や避難経路の確認も重要になります。

「部屋の中をきれいにリフォームすれば使える」
という話ではなく、建物全体の中で、その部屋を宿泊施設として使ってよいのかを見る必要があります。

ビルの一部を旅館業に使う場合

ビルの一部を旅館業や簡易宿所に使う場合は、さらに確認する場所が増えます。

特に、複数階の建物や、他の用途が入っている建物では注意が必要です。

ビルでよく出てくる確認内容は、次のようなものです。

・どの階を旅館業として使うのか
・建物全体の用途
・他のテナントとの関係
・階段の位置と数
・避難経路
・共用廊下
・竪穴区画
・排煙
・防火区画
・消防設備
・客室や共用部の範囲
・建築側の用途変更の確認

ビルの場合、室内だけを見ても判断できないことが多いです。

たとえば、客室を作る階の中だけを見ると問題なさそうでも、階段や共用廊下、他の階との関係で確認が必要になる場合があります。

また、ビルの一部だけを旅館業にする場合、建物全体の中でその用途がどう扱われるのかも関係してきます。

このあたりは、保健所だけでなく、消防や建築行政との確認が必要になることがあります。

特に、竪穴区画、排煙、避難経路、防火区画などは、平面図だけでは分かりにくい場合があります。

立面図、断面図、矩計図、既存図面、現況写真などが必要になることもあります。

店舗・事務所を宿泊施設に変える場合

店舗や事務所を旅館業や民泊に使う場合も注意が必要です。

もともと人が出入りする用途ではありますが、宿泊施設として使う場合は見方が変わります。

・寝泊まりする場所として使えるか
・客室としての面積が取れるか
・トイレ、洗面、浴室の位置
・換気や採光
・避難経路
・消防設備
・既存用途からの変更
・建築側の確認
・工事範囲

店舗や事務所の場合、もともと浴室や宿泊用の設備がないことも多く、水回りの工事が大きくなることがあります。

また、内装工事だけで済むと思っていても、消防設備や避難、建築側の確認が必要になることがあります。

特に、ビルの中の店舗や事務所を宿泊施設にする場合は、その区画だけではなく、建物全体との関係を見ておく必要があります。

図面がない物件・図面が古い物件

旅館業や民泊のご相談でかなり多いのが、図面がない物件です。

中古住宅、古民家、古いビルなどでは、そもそも確認できる図面が残っていないことがあります。

また、図面があっても、現況と違っていることもあります。

この場合、まず必要になるのは、現況を分かる範囲で図面化することです。

ただし、写真や動画だけで作れる図面には限界があります。

寸法が分からない。
天井高さが分からない。
窓の大きさが分からない。
階段の幅や高さが分からない。
増築部分の範囲が分からない。

こういった情報が不足していると、保健所や消防に相談するための図面としては使えても、建築的な判断までは難しい場合があります。

そのため、図面がない物件では、最初から完璧な図面を目指すよりも、まずは相談用として使える資料を作り、窓口で必要な追加資料を確認していく流れになることがあります。

物件によって、先に見る場所は変わります

旅館業や民泊の計画では、どの物件でも同じ手順で進むわけではありません。

戸建てなら、既存図面と現況、客室、避難、消防設備。
古民家なら、図面の有無、増築、構造、段差、現況確認。
マンションなら、管理規約、共用部、避難経路、消防設備。
ビルなら、階段、廊下、竪穴区画、排煙、防火区画、他用途との関係。
店舗や事務所なら、用途の変更、水回り、避難、消防、建物全体との関係。

このように、同じ旅館業・民泊でも、物件によって先に見る場所は変わります。

だからこそ、物件を買う前、工事を始める前、保健所や消防に相談する前に、
「この物件では何が問題になりやすいか」
を見ておくことが大切です。

物件選びの段階で気づけることもあります

旅館業や民泊では、物件を購入した後に困るケースもあります。

買った後で、
「思っていた用途で使えない」
「消防設備が想定より多く必要になった」
「保健所と消防で追加確認が出た」
「既存図面がなく、図面作成から必要になった」
「工事費が大きく増えた」
ということもあります。

もちろん、すべてを購入前に判断することは難しいです。

ただ、早い段階で資料や写真を見ておくだけでも、注意が必要そうな場所は見えてくることがあります。

特に、旅館業や民泊を前提に物件を探している場合は、価格や立地だけでなく、建物として使いやすいかどうかも大切です。

利回りや運営の話だけで進めてしまうと、後から建物側で止まることがあります。

旅館業や民泊では、
「運営できそうか」
だけでなく、
「建物として説明できるか」
も大事になります。

次回は、保健所・消防・行政との対応について

今回は、旅館業や民泊のご相談で、物件によって困る場所が変わるという話を書きました。

戸建て、古民家、マンション、ビル、店舗、図面がない物件など、それぞれ確認しておきたい場所は違います。

次回は、保健所、消防、建築行政との対応について書いていきます。

どこに先に相談すればよいのか。
何を聞けばよいのか。
どんな資料を持って行けばよいのか。
窓口で話がかみ合わないとき、どこで止まりやすいのか。

旅館業や民泊を進めるうえで、避けて通れない部分ですので、次回はそのあたりを見ていきます。

旅館業や民泊の計画では、保健所・消防・建築行政への相談前に、
図面や資料をある程度用意しておくことで話が進めやすくなります。

大工のおっちゃん工房では、旅館業・民泊・用途変更・消防図面などに関する
図面作成や事前相談用資料の作成について対応しています。

詳しい対応内容はホームページにも掲載していますので、
必要な方はそちらもご覧ください。

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