旅館業・民泊で必要になる図面や資料

平面図・配置図・消防図・現況写真は何に使うのか

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さて、前回は、旅館業や民泊で保健所、消防、建築行政に相談する時の進め方について書きました。

今回はその続きとして、旅館業や民泊の相談で必要になりやすい図面や資料について書いていきます。

旅館業や民泊を始めようとすると、よく出てくるのが、

「図面を持ってきてください」
「平面図を用意してください」
「消防に提出する図面が必要です」
「保健所に見せる資料が必要です」

という話です。

ただ、初めての方にとって分かりにくいのは、
「何の図面を、どこまで用意すればよいのか」
というところだと思います。

同じ図面でも、保健所に見せるものなのか、消防に見せるものなのか、建築行政に確認するものなのかによって、必要になる情報は少しずつ変わります。

まず必要になりやすいのは平面図です

旅館業や民泊の相談で、最初に必要になりやすいのは平面図です。

平面図とは、建物を上から見た図面で、部屋の配置や出入口、階段、廊下、水回りなどが分かる図面です。

旅館業や民泊では、この平面図をもとに、

・どの部屋を客室として使うのか
・宿泊者はどこから出入りするのか
・トイレ、浴室、洗面はどこにあるのか
・階段や廊下はどう使うのか
・避難経路はどうなるのか
・消防設備はどこに必要になりそうか

といった内容を見ていくことになります。

保健所でも消防でも、まずは平面図があると話が進めやすくなります。

ただし、住宅用の古い平面図がそのまま使えるとは限りません。

旅館業や民泊として使う場合は、客室、寝室、浴室、トイレ、洗面、廊下、玄関、管理部分など、宿泊施設としての使い方が分かるようにしておく必要があります。

配置図が必要になることもあります

配置図は、敷地の中で建物がどこに建っているかを示す図面です。

旅館業や民泊では、建物の中だけでなく、敷地との関係を見られることがあります。

たとえば、

・道路から建物への出入り
・敷地内通路
・玄関の位置
・避難経路
・隣地との関係
・駐車場の有無
・建物の配置

などです。

特に戸建て住宅や古民家を旅館業に使う場合、配置図があると、道路との関係や建物への出入りが分かりやすくなります。

消防や建築側の相談でも、敷地と建物の関係が分かる資料が求められることがあります。

手元に配置図がない場合は、既存資料、測量図、住宅地図、現況写真などをもとに、相談用の資料として作成することもあります。

消防図は消防設備や避難の確認に使われます

消防に相談する場合、平面図に消防設備や避難経路を書き込んだ図面が必要になることがあります。

消防図では、たとえば次のような内容を示します。

・消火器の位置
・感知器の位置
・誘導灯の位置
・非常照明の位置
・避難経路
・出入口
・階段
・廊下
・宿泊者が使う範囲
・建物全体の消防設備との関係

ただし、必要な消防設備は、建物の規模、用途、階数、宿泊者数、既存設備、地域の消防署の判断によって変わります。

そのため、最初から勝手に設備を決め込むよりも、まずは平面図や現況資料をもとに消防へ相談し、必要な内容を確認していく流れになることが多いです。

特に、ビルの一部を旅館業に使う場合や、複数階を宿泊施設にする場合は、室内だけでなく、階段、共用廊下、他のテナント、建物全体の消防設備との関係も出てきます。

消防図は、ただ設備の位置を書くためだけの図面ではありません。

消防に対して、建物をどのように使うのか、宿泊者がどこを通るのか、避難経路はどうなるのかを伝えるための資料でもあります。

立面図や断面図が必要になる場合もあります

旅館業や民泊の相談では、平面図だけで足りる場合もありますが、建物によっては立面図や断面図が必要になることもあります。

立面図は、建物を外から見た図面です。
窓の位置、外壁、階数、建物の高さ、開口部などを見る時に使われます。

断面図は、建物を縦に切ったような図面です。
階高、天井高さ、床の高さ、階段、屋根、吹抜け、排煙、竪穴区画などを見る時に使われます。

たとえば、

・ビルの一部を旅館業にする
・複数階を使う
・階段や吹抜けがある
・排煙や竪穴区画の確認が必要
・古い建物で現況が分かりにくい
・建築行政に相談する必要がある

こういった場合は、平面図だけでは分かりにくいことがあります。

特に、竪穴区画、排煙、階段、開口部、天井高さなどは、平面図だけでは判断しにくい部分です。

このような場合は、立面図、断面図、矩計図、現況写真などを合わせて見ていく必要があります。

求積図や面積表が必要になることもあります

旅館業や民泊では、面積の確認も大切です。

特に、

・客室面積
・宿泊者が使う範囲
・建物全体の面積
・用途変更に関係する面積
・消防や保健所に説明する面積

などが関係してきます。

そのため、求積図や面積表が必要になることがあります。

求積図とは、面積をどのように計算したかを示す図面です。

ただ単に「何㎡です」と書くだけではなく、どの範囲をどのように計算したのかが分かるようにするための資料です。

保健所では客室や宿泊者が使う部分の面積が関係することがあります。
建築側では用途変更や建物全体の面積が関係することがあります。
消防でも、建物の規模や用途によって面積が関係することがあります。

面積は、旅館業や民泊の相談では意外と大事な部分です。

特に、200㎡以下かどうか、客室として使える面積があるか、建物のどこまでを宿泊施設として扱うかによって、確認内容が変わることがあります。

現況写真はかなり大切です

図面と同じくらい大切なのが、現況写真です。

既存建物を旅館業や民泊に使う場合、図面だけでは分からないことが多くあります。

現況写真があると、

・建物の外観
・玄関や出入口
・階段
・廊下
・客室予定の部屋
・窓や開口部
・トイレ、浴室、洗面
・消防設備の有無
・増築や改修の様子
・図面と違う部分

などを確認しやすくなります。

特に、図面が古い場合や現況と違っている場合は、写真がとても重要になります。

ただし、写真は撮り方によって分かりやすさが大きく変わります。

部屋の一部だけをアップで撮った写真よりも、部屋全体、出入口、窓、天井、床、隣の部屋との関係が分かる写真の方が役に立ちます。

外観写真も、正面だけでなく、可能であれば建物の四方向から撮っておくと、立面や開口部の確認に使いやすくなります。

図面がない場合はどうするか

旅館業や民泊の相談では、図面がない物件も多くあります。

特に中古住宅、古民家、古いビルなどでは、確認できる図面が残っていないことがあります。

この場合は、現況をもとに図面を起こすことになります。

ただし、写真や動画だけで作る図面には限界があります。

・正確な寸法が分からない
・天井高さが分からない
・窓の大きさが分からない
・階段の幅や高さが分からない
・壁の厚みや構造が分からない
・増築部分の範囲が分からない

こういった情報が不足していると、相談用の図面は作れても、建築的な判断までは難しい場合があります。

そのため、図面がない場合は、まず相談用の資料として使える範囲で図面を作り、保健所や消防に相談しながら、必要に応じて追加資料を用意する流れになることがあります。

図面がないからといって、必ずしも進められないわけではありません。

ただし、図面がある場合よりも、現況確認や写真、寸法の情報が大切になります。

既存図面があっても、現況と違う場合があります

手元に図面がある場合でも、その図面が今の建物と合っているとは限りません。

特に古い建物では、

・間取りが変わっている
・壁が撤去されている
・増築されている
・窓や建具の位置が変わっている
・水回りが移動している
・部屋の使い方が変わっている

ということがあります。

この場合、既存図面をそのまま使うと、窓口で話がずれてしまうことがあります。

旅館業や民泊では、今の建物をどう使うのかが大切です。

そのため、古い図面がある場合でも、現況写真や現地で分かる情報をもとに、現在の状態に合わせて図面を直す必要が出てくることがあります。

特に、保健所や消防に見せる図面では、現在の部屋の使い方、出入口、避難経路、水回り、消防設備などが分かることが大切です。

図面は「誰に何を伝えるか」で内容が変わります

旅館業や民泊で必要になる図面は、ただきれいに描けばよいものではありません。

大切なのは、誰に何を伝えるための図面なのかということです。

保健所に見せる図面であれば、宿泊施設としての使い方が分かること。
消防に見せる図面であれば、避難経路や消防設備の考え方が分かること。
建築行政に見せる図面であれば、用途、面積、階数、建物全体の関係が分かること。
工務店に渡す図面であれば、工事内容や変更箇所が分かること。

このように、同じ建物の図面でも、目的によって必要な情報は変わります。

そのため、図面が必要と言われた時は、まず、

・どこに提出する図面なのか
・何を確認してもらうための図面なのか
・どの範囲まで書く必要があるのか
・現況と計画のどちらを示すのか
・消防設備や避難経路も書くのか
・面積や寸法まで必要なのか

を考えておくことが大切です。

早めに資料を用意しておくと話が進めやすくなります

旅館業や民泊では、物件購入後や工事開始後に図面が必要になることがあります。

しかし、本当はその前の段階で、ある程度の資料がある方が安心です。

たとえば、物件購入前に、

・既存図面
・現況写真
・建物の面積
・用途
・階数
・宿泊施設として使いたい範囲
・工事予定の内容

が分かっていれば、保健所や消防、建築行政に相談する時も話がしやすくなります。

工事が始まってから図面を作ると、後から消防設備や避難経路、客室の使い方で変更が必要になることがあります。

もちろん、最初からすべてを完璧にすることは難しいです。

ただ、旅館業や民泊として使う予定があるなら、早い段階で資料を用意しておくことで、後の手戻りを減らしやすくなります。

旅館業・民泊の図面は、計画の土台になります

旅館業や民泊の相談では、最初に「図面が必要」と言われることが多いです。

ただ、その図面は、単に提出するためだけのものではありません。

保健所、消防、建築行政、工務店、管理会社、消防設備業者など、関係する人たちに建物の使い方を伝えるための資料になります。

図面があることで、
「どこを客室にするのか」
「宿泊者はどこを通るのか」
「消防設備はどこに必要なのか」
「用途変更や建築側の確認が必要なのか」
「工事でどこを変更するのか」
といった話がしやすくなります。

旅館業や民泊では、図面が計画の土台になります。

だからこそ、どの図面が必要なのか、何を示す図面なのか、どの窓口に見せる図面なのかを考えておくことが大切です。

このシリーズの最後に

ここまで数回に分けて、旅館業や民泊の相談で多い内容について書いてきました。

最初に困りやすいこと。
物件によって確認する場所が変わること。
保健所、消防、建築行政との進め方。
そして、図面や資料の準備について。

旅館業や民泊は、物件の魅力や運営の工夫も大切ですが、その前に、建物としてどう使うのかを見ておく必要があります。

「図面が必要と言われた」
「消防に何を持って行けばよいか分からない」
「保健所に相談する前に資料を用意したい」
「用途変更が必要なのか不安」
「図面がなくて話が進まない」

こういった時は、まず今ある資料や現況写真をもとに、どの図面が必要になりそうかを見ていくところから始めるとよいと思います。

旅館業や民泊の計画は、最初の段階で少し丁寧に見ておくだけで、後の進み方が変わります。

工事を始める前、物件を購入する前、保健所や消防に相談する前に、建物側の資料を用意しておくことをおすすめします。

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