最近、私のところには「建築士による証明書を出してもらえませんか」という問い合わせがかなり増えている。
しかも、たまに来るという程度ではない。旅館業や簡易宿所を始めようとしている人から、ほぼ毎日のように相談が入る。
なぜ、急にこうした依頼が増えているのか。
その背景には、2026年5月28日に厚生労働省と国土交通省が出した「旅館業の許可時における建築基準法への適合確認の徹底について」という通知がある。今回の通知では、旅館業許可の際に、建物が建築基準関係規定に適合していることを、これまで以上に明確に確認する方向が示された。
ここで重要なのは、単に新しい書類が一枚増えたという話ではないことだ。
むしろ、「確認申請が不要な小規模物件でも、本当に建築基準法に適合しているのかを確認する」という考え方が、より明確になったと見るべきだと思う。
200㎡以下なら確認申請は不要、それでも適法性は必要
住宅や共同住宅をホテル、旅館、簡易宿所へ用途変更する場合、用途変更部分の床面積が200㎡を超えると、原則として用途変更に伴う確認申請が必要になる。
一方で、200㎡以下であれば、その用途変更について確認申請手続きが不要になる場合がある。
ここだけを見ると、「200㎡以下なら建築基準法の確認もいらない」と受け取ってしまう人がいる。
しかし、これは全く違う。
確認申請という手続きが不要なだけで、用途変更後の建物が建築基準関係規定に適合していなければならないことに変わりはない。
つまり、
確認申請不要＝適法確認不要
ではない。
今回の通知は、この誤解が入り込む余地をかなり狭くしたと見ることができる。
今回の通知で何が変わったのか
今回の通知では、旅館業の許可を出す際に、建築基準法への適合確認をより確実に行うため、用途変更の規模に応じて確認書類を求める方向が示されている。
200㎡を超えて確認申請が必要な場合は、その確認手続きの中で適法性が確認される。
一方で、200㎡以下で確認申請が不要な場合は、建築士による適合確認の証明を求めることで、確認の空白を作らないようにする。
ここが今回のポイントだと思う。
これまで、「確認申請が不要だから、そのまま旅館業申請へ進める」と理解されていた小規模物件でも、今後は「では、その建物が建築基準関係規定に適合していることを誰が確認するのか」というところまで問われることになる。
その役割を、建築士が担う。
これは「違法申請の撲滅」なのか
かなり強い言い方をすれば、違法な状態の建物が、そのまま旅館業許可へ進んでしまうことを防ぐための仕組みと見ることはできる。
ただ、より正確に言えば、
適法性確認の抜けをなくすための仕組み
という表現の方が適切だと思う。
もともと、旅館業として使う建物は、建築基準法に適合していなければならない。
そこは以前から変わっていない。
今回変わったのは、「それをどう確認するのか」という実務の部分だ。
確認申請が必要な建物なら、申請手続きの中で確認される。
しかし、200㎡以下で確認申請が不要な建物には、その確認プロセスが存在しない。
そのままでは、防火、避難、採光、換気、階段、区画、用途地域、既存建物の履歴などが十分に確認されないまま、旅館業の手続きだけが進んでしまう可能性がある。
今回の建築士証明は、その空白を埋める役割を持っていると考えると分かりやすい。
証明書は「署名するだけの紙」ではない
ここで一番誤解されやすいのが、「証明書だけ書いてほしい」という依頼だ。
依頼する側から見ると、必要なのは一枚の書類に見える。
しかし、建築士側から見ると、その一枚に至るまでの確認作業が本体になる。
既存図面があるのか。
確認済証や検査済証が残っているのか。
建築計画概要書と現況が一致しているのか。
過去に増築や改修が行われていないか。
現在の用途と、今後の用途で必要になる法規条件は何か。
防火区画、避難経路、採光、換気、排煙などに問題がないか。
こうしたことを確認しなければ、「建築基準関係規定に適合しています」と証明することはできない。
既存建物では、図面が十分に残っていなかったり、現況と図面が違っていたりすることも珍しくない。
だから、証明書だけを単独で発行するという考え方は、本来かなり無理がある。
なぜ建築士が証明を断るのか
最近、相談者から「他の建築士に何件も断られました」と聞くことがある。
これも不思議ではない。
建築士が証明書を出すということは、自分が確認した範囲について責任を負うということになる。
しかも、既存建物では資料不足が起こりやすい。
図面がない。
検査済証がない。
増築の履歴が不明。
現況と申請図が違う。
用途変更を繰り返している。
こうした建物について、十分な確認もせずに「適合しています」と書くことはできない。
だから、依頼者側から見ると「証明書一枚だけ」でも、建築士側から見ると「建物全体の適法性確認」という重い業務になる。
断る建築士が多い理由は、ここにある。
証明書を求められる建物に問題があるのか
証明書を求められたからといって、その建物が違法建築という意味ではない。
今回の通知では、200㎡以下の用途変更でも適法確認を行う方向が明確になったため、何も問題のない建物でも証明は必要になる。
ただし、証明のために調査を進めていくと、そこで初めて問題が見つかることはある。
例えば、確認申請時の図面と現況が一致していない。
過去に未申請の増築が行われている。
旅館業として使うには避難や防火の条件が足りない。
階段や開口部の条件が、新しい用途に対して不足している。
そういった問題が、証明作業の中で表面化する。
つまり、
証明書が必要だから問題があるのではなく、証明を求めることで、今まで見えていなかった問題を確認する仕組みになった
と考える方が実態に近い。
今回の通知で変わるのは、申請の順番かもしれない
実務上、ここが一番大きいかもしれない。
これまで旅館業を始めようとする人の中には、物件を契約し、内装工事を進め、家具や設備まで入れた後で保健所に申請するケースもあった。
しかし、建築士による適法確認が実質的に必要になるのであれば、その順番では遅い場合がある。
建物を調べた結果、防火区画が足りない。
避難経路が成立しない。
現況が図面と違う。
過去の増築が確認できない。
こうした問題が見つかれば、追加工事や計画変更が必要になる。
場合によっては、その物件自体が旅館業に向いていないこともある。
そうなると、契約後では動きづらい。
だから今後は、
物件契約前に建築基準法上の条件を確認する
という流れが、これまで以上に重要になる。
旅館業は、保健所の基準だけ見ればいいわけではない。
建築、消防、保健所、条例などを横断して確認する必要がある。
国が本当に求めているもの
今回の通知の背景には、旅館業に使われる建物の安全性を、より確実に確保するという考え方がある。
旅館や簡易宿所は、一般住宅とは使われ方が違う。
建物をよく知らない人が宿泊する。
夜間に利用する。
不特定多数が利用する。
火災や地震が起きたとき、自宅のように避難経路を把握しているとは限らない。
だからこそ、「小規模だから確認申請が不要」という理由だけで、安全性の確認まで省略するわけにはいかない。
今回の建築士証明は、そうした小規模物件にも適法性確認を入れるための仕組みだと見ることができる。
「確認申請不要」の意味を取り違えないこと
今回の制度運用で一番大事なのは、確認申請が不要であることと、建築基準法に適合していることは別の話だという点だ。
200㎡以下だから確認申請が不要でも、旅館業として使う以上、建築基準関係規定に適合していなければならない。
そして、その適法性を誰が確認するのかという部分に、建築士の証明が入ってきた。
これまで曖昧だった部分に資格者による確認を入れる。
今回の通知の意味は、そこにあると思う。
これから既存建物の活用はどう変わるのか
旅館業だけでなく、既存建物を別の用途に使う計画は今後も増えていく。
空き家を宿泊施設にする。
住宅を店舗にする。
事務所を福祉施設にする。
既存ストックを活用する方向そのものは、これからも続くだろう。
ただし、建物を再利用するのであれば、その建物が現在どういう状態にあり、新しい用途に対してどの規定が必要になるのかを確認することが前提になる。
「小規模だから大丈夫」
「確認申請がいらないから問題ない」
ではなく、
確認申請が不要でも、適法性確認は必要
という考え方が、今後ますます重要になってくる。
大工のおっちゃん工房では
大工のおっちゃん工房では、旅館業、簡易宿所、民泊、用途変更、既存建物の法規検討、申請図面作成などのご相談に対応しています。
最近は特に、「建築士による証明書を求められたが、何を確認すればいいのか分からない」という相談が増えています。
ただし、証明書は書類だけを単独で発行するものではありません。
既存資料や建物の現況を確認し、建築基準関係規定への適合を確認できる状態かどうかを検討する必要があります。
証明が可能かどうか分からない段階でも、まず何を確認すべきか、どの資料が必要かというところから検討できます。
旅館業や用途変更を考えている場合は、物件契約や工事を進める前に、建築基準法上の条件を確認しておくことをおすすめします。
大工のおっちゃん工房 一級建築士
https://www.daikukoubou.com/
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