～接道義務・再建築不可・建ぺい率・用途地域・自治体条例～
こんにちは。今回は、不動産投資を始めようとしている方に向けて、**“買う前に絶対知っておきたい建築のルール”**を5つに絞って紹介します！
「土地を買えば好きな建物が建てられる」…そんなふうに思っていませんか？
実は、日本では土地ごとに建てられる建物の大きさや種類、場所まで細かく制限が決まっているんです。
特に初心者の方は「安い土地を見つけた！」と思っても、建てられない土地・再建築不可の物件を掴まされるリスクがあります。
今回の内容は、その“最初の落とし穴”を回避するための、知っておくべき基本知識です。
① 接道義務｜そもそも「道路に面していない土地」は家を建てられません！
最初に覚えておきたいのは「接道義務（せつどうぎむ）」です。
建物を建てるには、幅4メートル以上の道路に、土地が2メートル以上接していないとダメというルールがあります。
でも現実には、
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細い路地に面した土地
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道路に接していない“旗竿地”の竿部分が2m未満
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実はその道が“建築基準法上の道路ではない”（農道や私道など）
こういった土地だと、建築許可が下りません。
✔ポイント
購入前に「この土地は建物を建てられるのか？」を不動産会社や役所で必ず確認しましょう。
② 再建築不可物件｜古い家を買っても、壊したら建て直せない？
最近よく見かける「古家付き土地」や「リフォーム向き物件」…
実はそれらの中に、“再建築不可”の危険物件が混ざっていることがあります。
これは、古い建物は建っているけど、今の法律ではもう新築できない土地のこと。
つまり、解体してしまうと二度と家が建てられません。
✔よくある誤解
「今、建物があるから大丈夫」→NG！
接道義務を満たしていなければ、再建築不可の可能性大です。
✔注意点
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金融機関からの融資が通りにくい
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将来売ろうとしても買い手が付きにくい
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修繕だけでずっと使い続けるしかない
初心者の方は「安い物件」に飛びつく前に、再建築できるかどうかを必ず確認してください。
③ 建ぺい率と容積率｜土地が広くても、好きなだけ建てられるわけじゃない！
不動産投資では、「この土地に、どれだけ建てられるか？」がとても重要です。
それを決めるのが、**建ぺい率（けんぺいりつ）と容積率（ようせきりつ）**というルール。
■ 建ぺい率とは？
土地に対して、1階部分にどれだけ建てられるかの割合
→ 例：100㎡の土地で建ぺい率60% → 建築面積は最大60㎡
■ 容積率とは？
土地に対して、全部の階を合わせた面積の割合
→ 例：100㎡の土地で容積率150% → 延床面積は最大150㎡
「土地が広い＝たくさん建てられる」とは限りません。
また、前面道路が狭いと、容積率が制限されることもあります。
✔チェックポイント
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高利回りを狙うなら、容積率が高い土地が有利
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ただし、建ぺい率が低いと建物自体が小さくなる
設計やプランの自由度が限られるので、数字の意味はきちんと理解しておきましょう。
④ 用途地域｜アパートが建てられる土地かどうか、知ってますか？
すべての土地に、アパートや店舗が建てられるわけではありません。
日本の土地は「用途地域」というルールで分けられていて、エリアごとに建てられる建物の種類が違うのです。
たとえば…
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第一種低層住居専用地域：戸建て住宅が中心。高さ制限もあり。
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準住居地域：一部の店舗・事務所がOK
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近隣商業地域：アパートや小規模店舗に最適
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工業地域：住宅も建てられるが、周囲の環境には注意
✔要注意！
「住宅地だからアパートもOK」ではありません。
地域によってはアパートNG、店舗NGな場所もあります。
不動産会社に「この土地の用途地域は何ですか？」と聞くだけでも、リスクをかなり回避できます。
⑤ 高さ制限・斜線・条例｜自治体ごとのルールも要チェック！
最後に、「その土地にどんな建物を建てられるか」を大きく左右するのが、**自治体ごとのローカルルール（条例や制限）**です。
代表的なものは…
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北側斜線制限：隣の家に日が当たるように、建物の形を斜めにカット
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日影規制：大きな建物を建てるとき、日陰が一定以上できないように調整
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高度地区指定：高さに絶対制限がある地域（例：10m以下）
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景観条例：屋根の色やデザインが指定されることも
✔ありがちな落とし穴
「容積率はOKだから3階建ていける！」
→ でも、高さ制限でアウト…。
自治体のホームページや都市計画課で確認できるので、建てる前の情報収集が超重要です。
まとめ｜“建てられない土地”を買わないために
ここまで読んでくださってありがとうございます！
不動産投資において、土地選び＝建築規制の理解がカギになります。
最後に、この記事のポイントをまとめます👇
🔸 道路に2m以上接していない土地はNG（接道義務）
🔸 建て替えできない土地に注意（再建築不可）
🔸 建ぺい率・容積率で建てられる大きさが決まる
🔸 用途地域で建てられる種類が決まっている
🔸 自治体ごとの高さ制限・条例も事前に確認！
おわりに｜まずは「調べるクセ」をつけましょう
難しそうに思える建築規制も、調べれば意外とシンプルです。
「よくわからないから任せる」のではなく、「最低限は自分でも確認する」ことで、
不動産投資のリスクは大きく減らせます。
そして、迷ったら信頼できる建築士や不動産のプロに相談するのがベストです。
この記事が、あなたの投資の第一歩を支える参考になればうれしいです。
それではまた！
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